Marchands de biens : quatre mois de sursis sur la TVA sur marge
Pour un investisseur qui achète, divise et revend, la fiscalité n’est pas un détail de fin de dossier : elle fixe le prix auquel l’opération est encore rentable. Or une ordonnance publiée au Journal officiel du 28 juillet 2026 vient de décaler un changement majeur, celui de la TVA sur marge.
L’agence montpelliéraine Alpaca Immobilier a relu le rapport au Président de la République qui accompagne le texte, ligne à ligne. Sa conclusion tient en une phrase : la date bouge, le fond ne bouge pas. Le transfert des règles de TVA du Code général des impôts vers le Code des impositions sur les biens et services passe du 1er septembre 2026 au 1er janvier 2027.
Un report qui n’a rien à voir avec les marchands de biens
Le motif officiel est ailleurs. Le 1er septembre 2026, la réception de factures électroniques devient obligatoire pour toutes les entreprises assujetties à la TVA, et l’émission pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire. Faire coïncider cela avec une recodification complète du droit de la TVA a été jugé source de confusion. Le rapport détaille les ajustements du texte (taux de 5,5% sur certains déchets, taux de 10% sur des travaux forestiers, logement locatif intermédiaire) mais ne dit pas un mot de la marge.
Ce qui reste exposé
Les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS restent rédigés à l’identique, condition de TVA d’amont non nulle comprise. Un terrain à bâtir acheté à un particulier ne cocherait alors aucune des situations prévues, et sa revente serait taxée sur le prix total. Sur un achat à 150000€ et une revente à 200000€, la marge nette passerait d’environ 41700€ à environ 16700€.
Utiliser les quatre mois, pas les subir
L’article 268 du CGI et la doctrine qui l’accompagne restent applicables jusqu’au 31 décembre 2026 inclus. Pour un investisseur, ce délai sert à trois choses : solder les lots sensibles, constituer le dossier de preuve de la chaîne de TVA et remodéliser les bilans avec les deux régimes. La question écrite demandant à l’administration de clarifier le sort de la marge n’a pas reçu de réponse à ce jour. Cet article n’est pas un conseil fiscal : consultez un professionnel avant de signer.
